서울·수도권 ‘외국인 토허제’ 8월 26일 시행! — 4개월 내 입주·2년 실거주, 위반 시 취득가액 10% 이행금

정부가 서울 전역과 수도권 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정했습니다. 2025년 8월 26일부터 1년간(필요 시 연장 검토) 시행되며, 외국인이 허가구역에서 주택을 사려면 사전 허가를 받아야 하고 허가 후 4개월 내 입주, 취득 후 2년 실거주가 의무입니다. 위반 시 지자체가 이행명령을 내리고 미이행 시 취득가액의 최대 10%까지 반복 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

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1) 무엇이 바뀌나 — 핵심만 5줄 요약

▸ 대상: 외국인(개인·법인·정부 등)이 구매자인 주택 거래(단독·다가구·아파트·연립·다세대). 오피스텔 제외.
▸ 허가: 계약 전 시·군·구청 허가 필수. 무허가 계약은 효력 없음.
▸ 실거주: 허가일로부터 4개월 내 입주 + 2년 실거주 의무.
▸ 제재: 불이행 시 이행명령 → 미이행 땐 취득가액의 10% 이내 이행강제금 반복 부과, 필요 시 허가취소 검토.
▸ 자금출처: 해외자금 출처·비자유형 등 기재 확대(시행령·시행규칙 개정 후 단계 적용 예정).

🎯 포인트 — 사전 허가 + 4개월 내 입주 + 2년 실거주가 핵심 3단계입니다.

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2) 어디까지 적용되나 — 지역·기간

▸ 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25 (1년, 연장 검토 가능)
▸ 지역: 서울 전역 + 인천 7개 구 + 경기 23개 시·군 중심 지정. 인천 동구·강화군·옹진군, 경기 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천 등은 제외로 보도(세부는 지자체 공고 참조).
▸ 면적: 주거지역 6㎡ 초과 등 허가대상 기준 적용.

※ 지역·세부 기준은 지자체 고시·공고로 확정되므로, 실제 거래 전 관할청 공지 확인 필수.

구분	적용	비고
기간	2025.08.26 ~ 2026.08.25	시장 상황에 따라 연장 가능
지역	서울 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시·군	일부 지역 제외(지자체 공고 확인)
대상 주택	단독·다가구·아파트·연립·다세대	오피스텔 제외

💡 TIP — 거래 전에 관할 시·군·구 허가 담당부서에 허가 필요 여부와 서류 목록을 전화로 확인하면 반려·보완 시간을 크게 줄일 수 있습니다.

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3) 허가·실거주 의무, 이렇게 진행됩니다

① 사전 허가 신청 — 계약 전에 관할 지자체에 허가 신청. 주택 용도·실거주 계획을 명확히 기재합니다.
② 허가 → 입주 — 허가일로부터 4개월 내 입주. 이사 사실(전입신고 등)로 실거주 입증이 필요합니다.
③ 실거주 유지 — 2년간 실제 거주. 점검에서 미이행 적발 시 이행명령 및 허가취소 검토 대상이 될 수 있습니다.
④ 자금출처 확인(확대 예정) — 자금조달계획서·입증서류 제출 범위를 허가구역까지 확대하고, 해외자금 출처·비자유형 기재를 추가할 계획입니다(관련 시행령·시행규칙 개정 후 적용).

🎯 포인트 — 무허가 계약은 효력 없음. 실거주 의무 위반 시 반복 이행강제금(취득가액 10% 이내)이 부과될 수 있습니다.

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4) 자주 묻는 질문 — 오피스텔·임대·점검

▸ 오피스텔도 해당? 현재 공지 기준 주택이 아닌 오피스텔은 제외입니다.
▸ 2년 실거주 중 임대 가능? 실거주 의무에 배치될 수 있으며, 점검 시 적발되면 제재 대상이 될 수 있습니다(지자체 유권해석 확인).
▸ 누가 점검하나? 지자체가 현장점검·자료확인 등을 통해 이행 여부를 상시 점검합니다.
▸ 허가 취소도 되나? 미이행이 확인되면 청문 등 절차 후 허가취소까지 검토될 수 있습니다.
▸ 자금세탁 우려 거래? FIU(금융정보분석원) 통보 및 해외 공조가 이뤄질 수 있습니다.

💡 TIP — 허가서·전입신고·관리비 납부내역·출입기록 등 실거주 증빙을 체계적으로 보관해 두면 점검 대응이 수월합니다.

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5) 시장 영향 체크리스트 — 누가, 어떻게 달라지나

▸ 수요: 비거주 외국인 수요 유입 둔화 예상, 자금출처 검증 강화로 고가 거래 투명성↑.
▸ 공급·임대: 실거주 의무로 단기 임대 공급은 제한적일 수 있음.
▸ 가격: 단기 변동성보다 수요구성 변화에 주목. 지역별 체감은 상이할 수 있습니다.
▸ 절차 리스크: 허가·증빙 누락 → 계약 지연·반려 가능성. 사전 체크리스트로 예방하세요.

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마무리: 핵심 3줄만 기억하세요

① 사전 허가 없으면 계약 효력 없음 → ② 4개월 내 입주 → ③ 2년 실거주.

관련 고시는 수시로 보완될 수 있습니다.

거래 예정이시라면 관할 지자체 공고·국토부 안내를 꼭 확인하세요.

 

 

※ 본 글은 공공·주요 언론 자료를 바탕으로 정리한 정보 글이며, 법률 자문이 아닙니다. 실제 거래 전 반드시 관할 지자체 고시와 국토부 공지를 확인하세요.